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实探郑州公寓市场现状:公寓是个坑还是未来的风口?

腾讯房产·郑州站萌面怪瘦2018-02-21 16:02
标签:多办 大胡营村

在目前住宅门槛越来越高、房票紧缺的情况下,公寓深受市场欢迎,尤其是5.3限购政策刚出台那会儿,被炒得最火的就是公寓了。业内人士称其为房产未来的风口,投资客看好,甚至搞得很多刚需也很心动。

也有一部分人认为公寓未来风向不好把控,很可能是个坑。并对买公寓不能落户上学,产权只有40年等问题不接受。

公寓是个坑还是未来的风口?究竟能不能买?其实小编也不好回答,干脆到市场上亲自去了解一下,这样才有话语权。

昨天,小编走访了几个郑州在售的公寓项目。发现了一些问题,跟大家分享一下。

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哪些人在买公寓?

在走访的过程中,小编分别在不同的售楼部内找了几个买房人,聊了聊。

一位40多岁的大叔,老家信阳市,孩子在东区上学,打算留在郑州常住。一来陪孩子,二来买在这离高铁站不远,回老家也方便。看的是万科誉32平LOFT,大叔说:公寓总价低,能支付得起,不用太大面积,够一家三口住下就行

宋姐,郑州本地人,一看就是很热情的那种人。她说手里有点闲钱,打算投资,在单位组织的团购房和公寓之间,一番纠结后选择了后者,宋姐说,她不是专业的投资客,只是看中了公寓可以少花钱得到更多收益。我们聊得很投机,还互留了微信。

一位美女置业顾问告诉小编,她有位客户印象特别深刻,专门做房产投资的大哥,大哥了解完项目信息之后,快速计算出投资回报率,一口气儿订了十几套,全部用来出租。

小编通过置业顾问微信联系上了这位“财大气粗”的大哥。大哥说,租金抵月供,十年后白挣一套房子,多好的事儿。

最后,大哥还愿意透露自己多年投资经验积攒出来的秘籍:能买东区不买西区,能买住宅不买公寓,能买LOFT不买平层,买精装不买毛坯,买双气不买单气。

总结起来,买公寓的人用来投资比较多,过渡及创业办公用的占少数。

公寓市场现状如何?

郑州目前在售公寓大多位于主城区,产品有平层和loft两种,体量都不大,大多处于平销期,价格差异大,价格在9000—18000元/平不等。

走访了一圈下来,小编发现售楼部自然到访量并不是很多,7-10组左右。置业顾问表示,没有节点,没有活动的情况下,周末到访量一般有30-40组左右,月底冲刺,过来签约的客户比较多。

走访发现的东西并不足以代表什么,下面来看两组数据:

实探郑州公寓市场现状:公寓是个坑还是未来的风口?

上图为1-9月份郑州公寓市场量价表现

整体来看,公寓市场成交面积以及成交均价均呈逐渐上升趋势,其中,6月份公寓成交均价最高,这与5.3限购政策出台有很大关系;9月份成交面积达到制高点,18.43万㎡,环比增长79%,同比增长112%。

实探郑州公寓市场现状:公寓是个坑还是未来的风口?

上图为9月份郑州成交公寓成交面积top5

这5个项目中,万科有两个公寓项目都在榜上,主要得益于大品牌影响力,而航海路的万锦城、黄科大旁的新公馆、东风路地标型建筑华强城市广场则是占据了主城区黄金地段的优势,成交量在9月份表现非常可观,也是在情理之中。

从走访以及量价数据呈现结果来看,郑州公寓成交量和成交价呈缓升趋势,市场处于不断升温状态

公寓究竟能不能买?买哪种比较好?

能买。但是针对公寓产品的特性,小编只推荐投资客、过渡郑漂以及创业人士买,对于刚需首套请慎重。

除了上面说到“财大气粗”的大哥透露的投资秘籍之外,还有记住这几点:

1、地段好,有人气,有商业,有地铁;

2、选择大品牌开发商,口碑不错的物业公司,租客喜欢住得舒服;

3、周边有天然的客源,像橄榄城新公馆,周边有黄科大、十三中以及客运南站;

4、25平与35平的平层公寓租金基本无差,但是loft的租金一定比平层高出很多;

5、价格最好低于周边住宅均价的20%左右;

郑州市面公寓那么多,哪些值得买?

据了解,郑州目前在售/待售公寓大概有40余个,优先考虑这几个,绝对没有广告嫌疑,真正站在投资价值的角度上推荐。

万科誉:高铁东站商圈,万科大品牌,22平小户型最受欢迎,地铁 3、5号线;

正弘高新数码港:扼守高新区门户位置,紧邻西三环、科学大道,地铁1、8号线;

裕华满园:周边有天然的客源,河工大,郑大等高校,地铁1、9号线;

公园道壹号:自建大型商业体,将成为高新区商圈之一,地铁8号线;

正弘城:金二环花园路,阿玛尼设计师版本的高端奢华公寓,地铁2、8号线;

注:文中数据来源郑州克而瑞。

实探郑州公寓市场现状:公寓是个坑还是未来的风口?

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